Las ventas de viviendas existentes alcanzaron el nivel más alto en 15 años en 2021, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Fue impulsado en gran medida por las tasas hipotecarias récord y la necesidad de más espacio fuera de las zonas urbanas después de las restricciones por la pandemia de coronavirus. Los niveles de las hipotecas de tasa fija a treinta años en 2021 superaron alrededor del 3.1%, por debajo de las tasas actuales cercanas al 6%, impulsadas al alza por los intentos de la Reserva Federal de enfriar la inflación furiosa en el mercado de la vivienda.

American Home Shield analizó los datos de originación de préstamos hipotecarios de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para ver qué estados obtuvieron la mayor cantidad de hipotecas por cada 10,000 viviendas en 2021, la información más reciente disponible. La tasa se determinó dividiendo el número total de hipotecas primarias originadas en cada estado por el número de viviendas ocupadas por sus propietarios.

Hay cuatro tipos comunes de hipotecas que un propietario potencial puede obtener para ayudar a financiar su compra: un préstamo convencional, una hipoteca emitida por un banco; un préstamo de la Administración Federal de Vivienda, una hipoteca respaldada por el gobierno con requisitos más bajos que un préstamo convencional; un préstamo VA, una hipoteca para miembros en servicio activo o jubilados de las fuerzas armadas estadounidenses; y un préstamo de la FSA, que se ofrece a los agricultores a través de la Agencia de Servicios Agrícolas del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos.

Los estadounidenses obtuvieron más de 5.2 millones de hipotecas en total el año pasado, ya que las propiedades se intercambiaron de manos a un volumen y un ritmo acelerados que no se habían visto desde la última vez que se derrumbó un mercado inmobiliario estadounidense. Sin embargo, la caída del mercado inmobiliario de fines de la década de 2000 se debió principalmente a prácticas crediticias insostenibles y niveles de deuda difíciles de manejar. Los economistas y otros analistas sostienen que esta vez es diferente y que a los estadounidenses les espera una “corrección” del precio de la vivienda en lugar de otro estallido de la burbuja.

Los diez estados principales que sacan la mayoría de los préstamos hipotecarios
American Home Shield

10 estados que sacaron la mayor cantidad de préstamos hipotecarios

Los compradores de viviendas sacaron la mayoría de las hipotecas para una residencia principal, no para propiedades de inversión, en Utah, Colorado, Idaho y Carolina del Sur. Los estados con la mayor actividad hipotecaria también se encuentran entre los que han visto sus mercados inmobiliarios sobrecalentados por la migración interestatal de la era COVID-19. El año pasado se obtuvo la menor cantidad de préstamos hipotecarios en Nueva York, Virginia Occidental, Mississippi, Pensilvania y Vermont.

Un mapa de los estados que solicitan más préstamos hipotecarios.
American Home Shield

Cómo varían las tasas hipotecarias según el estado

Los estados del Medio Oeste y del Atlántico Medio, así como Florida y Alaska, fueron los estados más solicitados para nuevos préstamos hipotecarios el año pasado. Las tendencias migratorias de los estadounidenses han cambiado desde la llegada de la COVID-19 en 2020. No solo hay números récord de estadounidenses que están envejeciendo fuera de la fuerza laboral y jubilándose en los últimos años, sino que muchos estadounidenses en edad laboral pasaron el último año buscando más espacio para cambiar las rutinas de trabajo. Esos estadounidenses también se están mudando a áreas menos costosas y menos densas.

Desglose de préstamos en cada estado.
American Home Shield

La proporción de diferentes tipos de hipotecas tomadas por estado

Los préstamos convencionales fueron el tipo de préstamo elegido por la mayoría de los compradores de vivienda en 2021. Los compradores de vivienda de Alaska utilizaron préstamos convencionales menos que cualquier otro estado. Los compradores de viviendas obtuvieron más préstamos VA allí en comparación con otros estados.

Los préstamos de la FHA fueron los siguientes más comunes que se emitieron en todo el país. En comparación con un préstamo convencional, estos préstamos tienen requisitos reducidos en cuanto a la cantidad de dinero que un comprador debe depositar como depósito. Los préstamos de la FHA a menudo ayudan a los compradores de vivienda por primera vez a ingresar al mercado inmobiliario. Rhode Island lideró a todos los demás estados en préstamos de la FHA el año pasado, representando casi 1 de cada 4 de los préstamos hipotecarios originados en el estado. Luisiana tuvo la siguiente participación más grande con el 22% de todos los préstamos.

El porcentaje más alto de préstamos VA por estado se obtuvo en Alaska, con casi una cuarta parte de todos los préstamos originados, seguido por Hawái y Wyoming. Los tres estados están algo aislados geográficamente del resto del país y tienen grandes bases militares estadounidenses y una importante población de veteranos.

Un equipo de construcción de tres personas trabaja en la estructura de una casa de dos pisos en las colinas.
Crédito: Canva

Cómo cambió el mercado inmobiliario en 2021

Desde que EE.UU. adoptó más regulaciones sobre las hipotecas, a raíz de la crisis inmobiliaria de la década de 2000, solicitar un préstamo hipotecario ha sido un proceso intensivo. La suscripción requiere que los prestatarios abran sus historias financieras a los bancos que les prestan cientos de miles de dólares, y todo el proceso puede llevar fácilmente un mes o más. Pero el mercado de la vivienda se puso tan caliente en 2021 que incluso asegurar una hipoteca a menudo no era suficiente para garantizarle una casa comprada. Una combinación de retraso en la construcción de viviendas nuevas y una demanda vertiginosa ha acelerado el proceso de compra de vivienda, lo que ha llevado los precios de la vivienda en EE.UU. a niveles nunca antes vistos.

La construcción de viviendas casi se paralizó en la primavera de 2020, cuando se promulgaron las regulaciones laborales de COVID-19 en todo EE.UU. Solo un año después, las propiedades se vendían en períodos de tiempo récord mientras los constructores luchaban por completar suficientes casas para satisfacer la demanda.

Los estadounidenses vieron las tasas de interés reducidas por la pandemia como una oportunidad para mejorar: a más espacio para vivir, una ubicación geográfica más segura o más cálida, o una mayor proximidad a amigos y familiares. Según los datos del Banco de la Reserva Federal de St. Louis, en los meses de verano, que suelen ser el pico anual de la actividad inmobiliaria, las propiedades en venta se vendían el doble de rápido que antes de la pandemia. No fue hasta que la Fed elevó las tasas de interés en marzo que las ventas de casas comenzaron a enfriarse. Esta historia apareció originalmente en American Home Shield y fue producida y distribuida en sociedad con Stacker Studio.