Las rápidas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal están afectando gravemente al mercado inmobiliario. Los precios y las ventas de viviendas han caído a lo largo del año debido a que los compradores retroceden ante el aumento de las tasas de interés hipotecarias, uno de los primeros sectores de la economía afectados por las alzas de tasas de la Reserva Federal.

A medida que la Reserva Federal aumenta su rango de tasas de interés de referencia, los costos de endeudamiento para los consumidores y las empresas aumentan en el camino. La tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años aumentó al 5,3 por ciento a fines de la semana pasada, según Freddie Mac, frente al 3,1 por ciento a principios de año.

Si bien las tasas hipotecarias han caído levemente desde que alcanzaron su punto máximo a raíz del aumento de tasas de la Fed en junio, el fuerte aumento en las tasas de interés ya ha golpeado lo que había sido un mercado inmobiliario históricamente activo.

“La reciente disminución de la asequibilidad ha sido impulsada en gran medida por tasas hipotecarias más altas. Esto contrasta con el año pasado, cuando los precios más altos de la vivienda fueron el principal impulsor”, escribió el economista de Goldman Sachs, Vinay Viswanathan, en una nota de investigación del viernes.

Los precios y las ventas de viviendas aumentaron a tasas de dos dígitos en 2020 como resultado de las tasas de interés de la Reserva Federal cercanas a cero, billones de dólares en estímulos fiscales y meses de cierres relacionados con la pandemia que impulsaron un aumento en la compra de viviendas.

Las ventas se desaceleraron levemente en 2021 bajo el peso de los precios más altos, pero una grave escasez de viviendas y la negativa de la Fed a aumentar las tasas de interés ayudaron a mantener los precios altos y los costos de los préstamos bajos para los compradores que podían mantenerse al día con el mercado.

La Fed ahora está moviendo el mercado en la dirección opuesta al encarecer la compra de viviendas ya infladas por años de rápidos aumentos de precios.

“La vivienda es un sector sensible a las tasas de interés. A medida que las tasas hipotecarias aumentaron en los últimos meses, vimos que los compradores retrocedieron en respuesta a los costos más altos de la vivienda”, escribió Ali Wolf, economista jefe de la firma de datos de vivienda Zonda, en un correo electrónico el viernes.

“Muchos expertos enfatizan los niveles de precios de las viviendas, pero en última instancia, las personas compran viviendas en función del pago mensual. El aumento de los precios de la vivienda combinado con tasas hipotecarias más altas está aumentando el pago mensual de la hipoteca, lo que está afectando la asequibilidad de la vivienda”, escribió.

Wolf dijo que el 11 por ciento de los constructores de viviendas estadounidenses redujeron sus precios en junio desde mayo, según datos de Zonda, para ayudar a mantener las ventas. Las cancelaciones de ventas de viviendas también aumentaron al 14,9 por ciento en junio, según la firma de corretaje Redfin, la tasa más alta desde el comienzo de la pandemia de COVID-19.

La desaceleración del mercado de la vivienda es un golpe difícil para los vendedores potenciales, que esperaban sacar provecho de la fuerte subida de los precios en los últimos dos años. Los precios de la vivienda tampoco están incluidos en la tasa de inflación, por lo que una disminución en los precios de venta no tendrá un impacto directo en los datos de crecimiento de precios del gobierno federal.

Aun así, la caída puede desempeñar un papel clave en la lucha de la Fed contra la inflación.

A medida que disminuyan las ventas de viviendas, también lo harán los gastos de listado y costos de transacción, servicios de mudanza, muebles, reparaciones, renovaciones que vienen junto con la compra o venta de una casa.

Los precios más bajos de la vivienda también pueden aliviar la presión sobre la inflación a través de lo que los economistas llaman “efectos riqueza”.

Es posible que los estadounidenses con amplios ingresos no se vean afectados por el aumento de las tasas de interés de las tarjetas de crédito, que aumentan al mismo ritmo que la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal. Pero las subidas de tipos de la Fed también reducirán su riqueza, y quizás el gasto, al reducir el valor de sus viviendas, acciones y otros activos financieros.

Los propietarios de viviendas estadounidenses esperan que el precio de sus casas caiga una mediana del 5,8 por ciento durante el próximo año, según la última Encuesta de Expectativas del Consumidor de la Reserva Federal de Nueva York, una cifra inferior al 4,4 por ciento de mayo. La caída mensual fue la segunda más grande en la historia de la encuesta, y la caída de precios esperada es la peor desde febrero de 2021.

Las crecientes preocupaciones sobre una recesión también han llevado a algunos compradores potenciales a esperar hasta que pasen las nubes de tormenta económica, dijo Wolf, mientras que otros han sido descontados por el aumento de las tasas hipotecarias.

“El costo más alto de la propiedad de la vivienda está excluyendo del mercado a algunos compradores potenciales, pero también está cambiando las matemáticas en la discusión de alquiler contra propiedad”, explicó. “Muchos compradores potenciales eligen sentarse al margen para esperar y ver cómo progresan tanto la economía como el mercado de la vivienda antes de tomar la decisión de comprar”.

Una disminución constante en los precios de las viviendas podría ayudar a reducir la inflación y, al mismo tiempo, hacer que las viviendas sean más asequibles. Estados Unidos sufrió una escasez de viviendas asequibles mucho antes de que llegara el COVID-19, y la pandemia solo exacerbó la falta de viviendas al alcance de muchos compradores primerizos.

Menos compradores significa menos competencia por las viviendas en el mercado, lo que podría hacer que las viviendas sean un poco más asequibles a medida que el mercado se corrige. Pero una falta de construcción a largo plazo puede dejar a los compradores de viviendas con poco alivio cuando el mercado cambie nuevamente.

“El mercado de la vivienda de EE. UU. está desabastecido a largo plazo cuando se analizan las cifras de población, pero el mercado puede pasar de estar desabastecido a tener un exceso de oferta cíclicamente. Si la demanda se desacelera lo suficiente, los constructores pueden encontrarse con más casas que los compradores que están dispuestos a comprarlas”, dijo Wolf. “Los constructores no querrán traer más casas al mercado si no están seguros de venderlas”.